如何在新加坡购置房产

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房地产  KEVIN BRASS2016年1月24日     纽约时报中文网

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新加坡三卧海景公寓待售

中国人一直是新加坡最活跃的国际购房者。对于非新加坡居民来说，在这里买房，各项税费加起来可能会高达房价的18％。

圣淘沙湾(SENTOSA COVE)海景公寓，带三间卧室

550万美元（约合人民币3619万元）

这套共管公寓带有三间卧室、四间浴室，在圣淘沙湾涛源湾(Seascape)楼盘的七层。圣淘沙湾是一个经过总体规划的开发项目，它围绕一个400泊位的游艇码头而建，至今已有10年历史，是圣淘沙岛(Sentosa Island)的一部分。圣淘沙岛占地1236英亩（约合500公顷），是一个休闲娱乐开发项目，包含度假村、高尔夫球场、海滩和一座环球影城(Universal Studios)主题公园，距离新加坡市中心大约15分钟车程。

涛源湾建成于2012年，包含两栋八层建筑，共计151套公寓，带有一个地下停车库和一片风景优美的“林池”(forest pool)。据该房产的挂牌经纪商——莱坊新加坡(Knight Frank Singapore)的高级经理维埃纳·廖(Vienn Leow)表示，此楼盘坐拥一览无余的全景海景。

这套2164平方英尺（约合201平方米）的公寓带有一个私人电梯。入口通向起居区。起居区铺有大理石地板，设有落地窗。滑门通往一座敞亮的半圆形阳台，阳台坐拥海湾和附近岛屿的景观。

用餐区在起居室旁边，其特色在于设有烹饪区，独立于厨房，配置了一台烤箱、一台酒柜、一个水槽和一个上菜柜台。厨房里配置了一台冰箱、一台洗碗机和一个洗衣区。厨房旁边有一间单独的工人室，里面带有浴室。

主卧室在餐厅和厨房的对面，中间隔着走廊。这间卧室铺有硬木地板，带自己的阳台和浴室，浴室内设有单独的浴缸和淋浴间。

走廊通向另外两间卧室和两间浴室。其中一间卧室通往一间私人浴室。两间卧室都通向一座阳台，阳台坐拥周边的社区景观。

维埃纳·廖表示，售价不包家具，但包固定附着物，比如灯具、窗帘、家电。建筑配套设施包括一个健身房、多片修剪整齐的花园、一座可供居民使用的滨海露台。海边铺有一条步道。

圣淘沙湾的许多设施都在该楼盘的步行距离之内，包括餐厅和游艇码头。从该楼盘出发，驾车约10分钟可达怡丰城(VivoCity)——新加坡最大的购物中心之一，约15分钟可达乌节路(Orchard Road)——新加坡最著名的购物和娱乐区，30分钟可达新加坡国际机场。

市场概览

从2008至2013年，新加坡是最热门也是最昂贵的国际市场，根据政府的数据，其房价上涨了近80％。不过，近两年房价已经下滑，因为政府对抵押贷款施加了限制，并对外国人的购房加征了税款，以便给市场降温。

据分析师表示，房价在2014年下跌了4％，2015年底的数据应该还会再降4％。根据地产咨询公司仲量联行新加坡(JLL Singapore)的数据，在2015年的前6个月，私人住宅单元的销量下降到了3496套，比上年同期减少了21％。

新加坡佳士得国际地产(Singapore Christie’s International Real Estate)董事总经理塞缪尔·埃约(Samuel Eyo)表示，近几个月来，销量一直呈上升趋势，但与2010年的高峰期相比，2015年11月的交易量仍下降了76％。

地产经纪商表示，目前仍有大量新房空置，因而抑制了房价。这些新房是在建设热潮期间完工的。根据政府机构市区重建局(Urban Redevelopment Authority)跟踪的数据，在2015年第三季度末，新房空置率已近8％。

埃约表示，圣淘沙湾是一个以国际购房者为目标客户的社区，也是房价已经“暴跌”的社区之一。他还指出，有些开发项目的房价比峰值下跌了35％以上。

然而，圣淘沙依然是新加坡房价最高的社区之一。维埃纳·廖表示，在涛源湾楼盘，也就是本文所述房源的所在地，公寓的一般售价为500万至530万美元（约合人民币3289万至3486万元）。至于该楼盘已有多少房源售出，她表示无法透露。

经纪商表示，去年圣淘沙湾交易低迷，但是高额折扣正开始吸引潜在购房者的兴趣。还有人猜测，政府可能会放松部分楼市降温措施，此举将刺激销售。

谁在新加坡买房

经纪商表示，在市场的高峰期，多数在新加坡置业的国际购房者都是投资者，他们寻求快速转售，从中赚取差价。中国人是最活跃的国际购房者，其次是马来西亚和印度尼西亚购房者。

不过现在，当地居民成为主要的购房者。地产公司Chestertons新加坡办事处的常务董事唐纳德·韩（Donald Han，音译）表示，政府的征税让国际投资者望而却步。他指出，“这些投资者可以把目光转向其他地方，很多人已经进军伦敦、东京、悉尼和墨尔本。”

不过，一些富裕的购房者并没有在高税额面前打退堂鼓，吸引他们的，是新加坡稳定的经济和国际化的商业环境。埃约表示，在2015年第三季度，新加坡佳士得参与了新加坡市中心一座联排别墅的销售，这座别墅以21万新元——约合1490万美元（约合人民币9800万元）的价格卖给了一位香港居民。

莱坊在其最新的年度财富报告中预测，在未来10年之内，新加坡超级富豪的增速将跃居世界之首，超过香港、纽约、伦敦和孟买。所谓超级富豪，就是指资产超过3000万美元（约合人民币2亿元）的人。

购房须知

唐纳德·韩表示，新加坡是一个透明的市场，大部分法律遵循英国的法律体系。

当地房产被分成两类：一类是有地房产，一般是单户住宅；另一类是无地住宅，比如共管公寓和公寓。非新加坡居民未经专项审批，不能在新加坡购置有地房产，圣淘沙湾例外，在那里，无论是有地住宅还是无地住宅，外国人都可以购买。

抵押贷款额通常可高达购房者首套房售价的80％；对于非首套房，贷款额在房价中的比例逐级递减。比方说，二套房的贷款额比例上限是50％。

网站

新加坡官方旅游网站：yoursingapore.com

圣淘沙岛网站：sentosa.com

新加坡土地管理局：sla.gov.sg

语言和货币

英语、马来语、华语和泰米尔语；新加坡元（1新加坡元= 0.71美元，约合人民币4.7元）

税费

对于非新加坡居民来说，在新加坡买房，各项税费加起来可能会多达房价的18％。对于售房者来说，他们不需要因为买卖差价而承担资本利得税，但是如果一套房产在购入之后的四年内转售，则会产生额外的印花税，税率从4％到16％不等。

每年物业税的估算，是基于该房产的年值，计算年值，一方面要看潜在租金收入，另一方面要看房产是自住还是出租。维埃纳·廖估计，如果是自住，此公寓的年税很可能在一年5000美元（约合人民币3.29万元）左右。每月建筑维护费约为695美元（980新元，约合人民币4570元）。非居民需要按净租金收入承担20％的税。

联系方式

Vienn Leow, Knight Frank Singapore, (011) 65 9668 5572; knightfrank.com.sg

本文最初发表于2015年12月30日。

翻译：彭月明