叶檀：香港房地产完了？

夺标

内地开放前香港最大的优势是开放转口与自由，现在香港最大的优势是制度优势，如果制度优势不存在，内地越来越开放两地接轨，包括房地产在内的资产品溢价也就会逐级下降。

　　香港与内地房地产冰火两重天，香港的低迷会不会传导到内地，成为资产负债表衰退的新导火索?

　　从去年9月达到阶段性高点后，香港房地产连续下挫，中原地产的数据显示香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。

　　据香港《信报》报道，中原地产1月31日公布的数据显示，截止1月27日，2016年1月份一二手私人住宅买卖合约登记暂录1670宗，总值131.4亿元。估计整月约有1820宗及140.0亿元，较2015年12月的3,869宗及290.4亿元，分别显著下跌53.0%及51.8%。这是香港首次跌破二千宗水平，创1995年7月该公司有记录以来的逾二十年历史新低。此前，香港楼市在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅7.5%。

　　澳门是香港的同情兄，仲量联行发布《2015年澳门物业市场回顾》指出，澳门博彩业收益连续19个月下跌及热钱外流，2015年澳门各类物业均录得负增长：住宅买卖交易量跌至新低。澳门统计局数据显示，去年前11个月共录得5431宗住宅买卖成交，按年下跌24.2%，主要是因为特别印花税及年内推售的新项目非常有限。

　　与香港一墙之隔的深圳如两重天。深圳中原研究中心监测数据是，元旦后3周深圳新房成交均价高达4.8万/㎡，比去年12月份上涨13%，短短3周深圳新房每平米已上涨了5428元。2015年深圳一二手房价和涨幅均创下历史新高，全年新房成交均价为31694元/㎡，同比上涨39%;2015年12月二手房成交均价高达48239万/㎡，同比增长59%，深圳房价已连涨16个月。从2004年开始至今，仅有两轮行情是与此次持续上涨行情的时间长度相当。内地房地产市场在企稳。据中国指数研究院报道，全国百城住宅均价连续9个月上涨。

　　香港跌入冰窖，深圳一片红火。

　　主要是预期不同，香港、澳门如同一头困兽，不知道该往哪儿使力。金融、服务、创新中心在转移。上海最新发布的十三五社会和经济发展纲要，直指人民币产品市场建设，2020年上海将迈入全球金融中心前列。而深圳则是内地最有创新能力的移民城市。深港一体化过程中，深圳人的热情显然更高，认为本地GDP、资产价格应该与香港接轨。

　　各路资金到深圳投资，根据中原深圳的监测，2015年深圳投资客占比接近在20-25%之间，大幅高出10%左右的平均水平，接近2009年的高峰。深圳常住人口住房自有率仅为30%，有接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海有70%的常住人口拥有产权房。而且深圳是老龄化程度较低的城市，主要群体为高技术高素质的年轻人，二手房成交客户中，80后占到了58%。

　　香港房地产受美国加息与内地经济下行、人民币汇率下挫的夹板气，美国加息使得资金流出，而人民币汇率下挫使得内地流到香港的资金减少，港币艰难保持与美元的联系汇率。当然，情况好的时候，香港可以享受到内地增长与美元溢价的双重收益，糟糕的时候就是双重折价。

　　两地政府的态度不同。香港特区政府发展局局长陈茂波1月3日表示，特区政府增加土地供应的决心不会改变，努力坚持按每年订立的目标。香港未来新住宅单位的供应量，将继续维持在近十年来的高水平。根据去年9月公布的数字，未来3至4年的潜在一手楼供应量将达86000个单位，当中近70%都是实用面积低于70平方米的中小型单位。这有可能意味着香港豪宅、财富差距巨大的财阀时代逐渐疲软。

　　内地刚好相反，政府去库存，降低首付比率，减少土地拍卖，放松房贷利率。加上各城市居民纷纷到一线城市寻找安全垫，导致一线城市成为城镇化最大的受益者，有资产价格红利，有人口红利。

　　香港、澳门与内地的联系密切，但如民国时代一样，不会存在因内地封闭导致的溢价。如果港澳的制度安全无保障，最大的红利也将消失。

　　现在香港还有一重红利。受益于内地的金融行业在香港中央商务区迅速扩充地盘，香港写字楼在各种物业中一枝独秀。去年香港写字楼总成交量和金额分别按年上升21.7%和49.6%。预计今年核心商业区甲级写字楼将继续维持在低水平，租金上升5%。访港游客减少降低了商铺价值。如果2020年上海成为人民币国际交易中心，那么香港的高档写字楼红利也就不复存在。

　　注：内地开放前香港最大的优势是开放转口与自由

　　现在香港最大的优势是制度优势

　　如果制度优势不存在

　　内地越来越开放 两地接轨

　　包括房地产在内的资产品溢价也就会逐级下降