中国巨变：南京吞镇江 厦门吃漳州

仲国民

来源: 楼市参考/日期: 2019-01-16

2019年“第一单”行政区划调整，已经“花落山东”。济南成功吞并地级市莱芜，成为又一个面积超过1万平方公里的“大城”。


我此前在专栏里分析过“济南喜提莱芜”的背景：中央希望通过做大做强一批中心城市，由此带动中国的城镇化和经济发展。


这个发展思路将深刻影响未来20到30年中国的房地产市场。未来人口、资金会加速流向中心城市，以及围绕中心城市、被轨道交通连接起来的“城市群”。


可以想想一下：


二三十年之后，北上广深四大一线城市及其城市群，人口都可望达到5000万甚至更多，这就足以装下2亿以上的人口。 或许有人对这个数据怀疑，我可以告诉大家，从小学生人数来分析，目前“深圳+东莞”的实际生活人口，可能就已经逼近4000万。北京和上海的真实人口，或许都超过了3000万。 此外，会有12个左右的“国家中心城市”（比如成都、武汉、郑州等），如果这些城市及其城市群人口平均达到2500到3000万，则能汇聚3.2亿左右的人口。 另外20个左右的“省会城市（自治区首府）+计划单列市”，也可以形成自己的城市圈，如果每个平均能汇聚1500万带2000万人口，则又可以装下超过3亿的亿人口。


这样，中国将有超过一半人口生活在30多个城市圈里，其核心则是30多个大型城市。在“大城市化+城市群化”的推动下，很多中小城市会逐步进入人口流失状态，不动产价值将不断降低，很多新区、郊区和三四流旅游区的房子，最终房价将跟建筑成本价趋同。


这就是中国城镇化的“2.0版时代”，看不懂这个趋势，你的财富将缩水甚至划水。


那么，未来还会有哪些大城市会通过“行政区划调整”来扩张呢？今天专文分析一下。


为了说清这个问题，先给大家看一个统计：中国主要城市的面积排行。





上面表格里列入了中国内地所有“直辖市+省会城市+计划单列市”以及苏州的面积、小学生人数和资金总量。通过这个表格，我们基本上可以看出土地、人口、资金三大资源在各城市的分布情况。


在表格里，我用空行把37个大城市，分为三组。


第一组，重庆到石家庄，都是面积超过1.5万平方公里的城市。


这10个城市，可以称为中国“面积超大”的城市，其中重庆的面积相当于“海南省陆地面积”的2.3倍，哈尔滨则相当于“海南省陆地面积”的1.5倍。


浙江省的陆地面积只有10.55万平方公里，重庆相当于浙江的80%以上，哈尔滨则相当于浙江的一半以上。重庆的面积还相当于40多个深圳，哈尔滨则相当于26.5个深圳。由此可见，中国城市面积上的“不均衡”。





上图：面积巨大的哈尔滨，其中心城区居然偏居一隅，西面没有拓展空间，所以未来会不会扩张也很难讲。


一般来说，面积超过1.5万平方公里的城市，就很难“扩张”了。即便“扩张”，也走“内涵式”的道路，就是把已经代管的市县变成自己的区。


但在这一组里，北京是一个例外。由于汇聚了太多的人口和资金，再加上北部和西部多山地，北京只能向东和向南发展。但东部和南部空间其实也不大了。


尤其是北京市政府东迁通州之后，通州副中心成为北京城市重要一极，通州可用土地不多。这时候，河北廊坊的“飞地”——被北京天津隔在中间的“北三县”（大厂、三河、香河），就显得特别瞩目。民间一般猜测，北三县早晚是北京的“菜”。





事实上，北三县的城市规划已经交给了通州区，这就是一个重要信号。近日北京公布的一些跨省区的轨道线，其中“平谷线”（下图中右侧的那根分叉的长线）、“两大机场联络线”都会经过北三县，北三县跟北京的关系将进一步密切。





所以，北京未来拿下北三县，是有可能的。但是请注意，这仍然只是民间猜测，没有官方消息。


第二组，是1万平方公里到1.5万平方公里之间的城市，一共12个，包括青岛大连两个计划单列市。


面积超过1万，其实已经足够用了。这个规模的城市，“外延式扩张”的可能性有所降低，但不是完全没有可能。成都代管简阳仍然开创了一个先例。扩张前，成都的面积已经达到了1.2万平方公里。


这一组城市里，成都、济南、合肥近年来都扩张过一次。目前最有可能扩张的是西安，未来可能会增加一些面积。至于济南，由于尚未拿下黄河北岸的齐河县，而齐河县又非常靠近济南中心城区，所以未来济南或许还会有一次扩张。


至于长沙会不会扩张，尚有待观察。


第三组，都是面积低于1万平方公里的城市，其中有多个人口、经济大城市，所以这一组里“扩张”的可能性最大。


比如郑州，已经铁定会把附近的几个市县（中牟、新郑、荥阳）变成区，但这仍然是“内涵式扩张”，因为它们本来就是郑州代管的。郑州跟济南类似，中心城区距离黄河也不算远，因此，向北扩张也是必须的。另外是向东面扩张。


总之，郑州已经获得“国家中心城市”的头衔，但却是面积比较小的“国家中心城市”，因此扩张也只是时间问题。


武汉的情况，跟郑州类似。以武汉的勃勃雄心，未来至少也要跨入1万平方公里俱乐部才行。


上海、广州、深圳三大一线城市，也都面积偏小，其中深圳问题最突出。去年，深圳拿下了“深汕合作区”468平方公里的土地，虽然是块“飞地”，但深圳扩容毕竟开始了。


展望未来，上海、广州和深圳都应该扩大一些。相比而言，广州和深圳扩容比较容易，都是省内问题。我的建议是：分拆惠州，龙门县之外的部分给深圳（下图中篮框部分）；惠州的龙门县、韶关的新丰县、清远的佛冈县（下图中红框里的区域）划给广州。


这样，深圳的面积将达到1.13万平方公里，广州的面积将达接近1.3万平方公里。之所以不是把东莞并入深圳，佛山并入广州，是因为“通过行政区划调整来带动落后地区发展”，是国家的一项基本原则。


在这个原则下，上海如果扩容就很难从苏州下手，而应该考虑嘉兴或者南通。嘉兴面积3900平方公里，南通8544平方公里，从文化、地理和扩张的“适度性”来看，嘉兴似乎更合适。


今年最有可能变动行政区划的，除了郑州，就是海南了。下面这份文件，是2018年5月13日海南省下发的：





从其中的“第16点”可以看出，海南准备“加快推进行政区划调整”，具体来说就是——按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合，形成“南北两极带动、东西两翼加快发展、中部山区生态保育”的总体空间格局。


这就是坊间传说的：海南将整合为6个地级市说法的来源。所谓6个，多出来的那个是“三沙市”。海南本岛上，是东西南北中各一个，可以想见海口和三亚一定是保留的，而且是扩张的。

仲国民

从表格里的数据可以看出，厦门和南京也存在扩张的必要性。厦门面积只有1699平方公里，是中国最迷你的副省级城市。目前福建省把“厦漳泉”划为同一个都市圈，厦门是核心。泉州是福建GDP第一大城市，超过了福州，陆地面积1.1万平方公里；漳州面积1.26万平方公里，经济相对落后一些。其实漳州可以整体并入厦门。





至于南京，也存在扩容的必要。由于南京偏居江苏省西南角，所以扩容的最好办法是把镇江整体并入（见上图）。镇江的面积接近4000平方公里，这样南京总面积也将可以达到1万平方公里以上。

中国的体制决定了，行政区划具有更丰富的意义、更深刻的意义，也能对经济发展起到更大带动作用，这是其他国家不具备的。因此，强市扩张是最好的“扶贫模式”。

华盛顿人

合理扩大有前途城市是必要的。如江苏扩大镇江，是合理的。一个省的首府理应大于这个省的其他城市。

仲国民

华盛顿人 发表于 2019-1-19 17:34
合理扩大有前途城市是必要的。如江苏扩大镇江，是合理的。一个省的首府理应大于这个省的其他城市。 ...

对于镇江是个好消息！

新鲜人

江苏省各市原来的面积大小排行, 南京6501 徐州11257 连云港7446 宿迁8341 淮安8962 盐城14562 扬州6634 泰州5794 南通8544 镇江3799 常州4180 无锡4785 苏州6267 (单位:平方千米),现在合并镇江后为10306平方公里.仍小于盐城及徐州.

仲国民

新鲜人 发表于 2019-1-29 13:41
江苏省各市原来的面积大小排行, 南京6501 徐州11257 连云港7446 宿迁8341 淮安8962 盐城14562 扬州6634 泰 ...

扬州与泰州再次合并，或者扬州也并到南京。

新鲜人

上海一直想吃掉昆山。不过昆山的面积不够大，至于苏州是江苏的钱袋子。江苏决不会放手，连昆山都啃不动，就别想苏州了。苏州在长三角地区，人均收入远远超过上海。是长三角地区的状元。苏州划给上海，江苏省的全国GDP第二名就吹了。

仲国民

最近有一个消息，南京市的高官有一个讲话：不求以扩大区域来获得提高城市位置，而是在提升内在的质量上下功夫（大意）。这也说明，近期镇江并入南京的可能性不大了。

新鲜人

苏州决不会并入上海。只是背靠上海。有利于苏州发展

仲国民

新鲜人 发表于 2019-8-13 23:37
苏州决不会并入上海。只是背靠上海。有利于苏州发展

江苏省也不会让苏州这块宝地让给上海的！